Акты выполненных работ обязаны составлять все управляющие компании в ЖКХ
Акты выполненных работ по МКД являются составной частью технической документации на дом. УО и ТСЖ обязаны составлять акты для приемки и фиксации работ. Рассмотрим подробнее данный вопрос.
Приказом Минстроя от 26 октября 2015 года № 761/пр (далее- Приказ № 761/пр) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.
Данная форма утверждена во исполнение п. 9 Правил № 290, которые предписывают указывать сведения об оказании услуг и выполнении работ согласно утвержденного перечня общим собранием, по форме, утвержденной Минстроем. Таким образом использование формы акта согласно Приказа № 761/пр обязательно для УО и ТСЖ.
Кто обязан подписывать акты со стороны собственников?
Со стороны собственников могут принимать работы одно из лиц:
- уполномоченный общим собранием собственник помещения в МКД
- председатель Совета МКД.
Председатель совета имеет полномочия на подписание актов в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Сроки и периодичность предоставления актов выполненных работ
Вопрос о сроках и периодичности не урегулирован законодательством.
В свою очередь, Минстрой рекомендует включать в договор управления условия о сроках сдачи-приемки работ, а также предусмотреть сам порядок приемки (п. 4, пп. “т” п. 25 Примерных условий договора управления МКД, утв. приказом Минстроя от 31 июля 2014 г. № 411/пр).
Если в договоре управления не указаны сроки и периодичность составления актов, то Минстрой в письме от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04 указал, что сроки оформления должны определяться фактическим срокам выполнения работ и выполнения услуг. На практике это означает следующее: УО провела работы по замене лампочек в подъезде, в этот же день должен составляться акт и предъявляться на подпись к приемке.
Таким образом, для упорядочивания отношений с собственниками предусмотреть условия о сроках и порядке приемке работ в договоре управления. Неподписание акта — последствия Отсутствие актов выполненных работ может привести к обязанности перерасчета за жилищные услуги, если ГЖИ посчитает, что такие работы не были выполнены по факту. Именно, к такому выводу пришел Верховный суд о определении от 12 декабря 2019 г. № 310-ЭС19-24505.
Так в ходе проверки ГЖИ выявила несоблюдение УО формы акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. В итоге, выдано предписание о произведении перерасчета по фактически не оказанным работам и услугам. УО попыталось оспорить предписание, но суд поддержал ГЖИ и сделал выводы, что: действующим жилищным законодательством оформление актов выполненных работ определено в качестве обязанностей УО; акт выполненных работ является единственным надлежащим и допустимым доказательством оказания таких работ и (или) услуг; несоблюдение УО формы акта приемки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников МКД на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД.
В другом деле, также ГЖИ в отсутствии актов выполненных работ выдало предписание о перерасчете, которое было оставлено в законном силе (Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2019 г. № 21АП-1214/19).
Также одним из последствий может быть иск новой УО о восстановлении технической документации, если дом сменил УО и никаких актов в период управления домом УО не составляло (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2018 г. N 15АП-10408/18) Списание денег со счета дома при не подписанном акте Собственники могут подумать, что уклоняясь от подписания акта у УО не будет оснований списывать деньги со счета дома, но на практике это представляет собой очередной миф в сфере управления МКД.
Во-первых, никаких счетов домов нет и бухгалтерский учет каждая управляющая самостоятельно ведет. Никакого порядка списания со счета дома денег законодательно не существует. Во-вторых, действующее законодательство не ставит обязанность по оплате выполненных УО работ и услуг в зависимость от наличия подписанного акта приемки.
Как заполнять акты выполненных работ Прежде чем заполнять акт выполненных работ следует адаптировать форму, утвержденную Приказом № 761/пр. Минстрой указал,что под соблюдением управляющими организациями утвержденной формы акта понимается не столько соблюдение полной идентичности текста и порядка его расположения, сколько соблюдение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта (письмо от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04).
Поэтому следует взять полностью утвержденную Минстроем форму или переделать её под действующие правила в УО, ТСЖ.
В акте подлежат отражению услуги и работы из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290) — это установлено примечанием 2 к Приказу № 761/пр