Обслуживание ВДГО

Вопрос о том, входит ли в состав общего имущества в многоквартирном доме внутрикватирное газовое оборудование и кто несет ответственность за состояние этого оборудования и обязан заключать договоры о его техническом обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении. Газовые компании стремятся принудить ТСЖ, управляющие организации к заключению договоров.
Обратимся к законодательству.

Реестр уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по техническому обслуживанию, ремонту и техническому диагностированию внутридомового и внутриквартирного газового оборудования

"внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

"внутриквартирное оборудование" - находящиеся в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении МКД или в жилом доме (далее – внутриквартирное оборудование) и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на:

· собственников помещений МКД;

· собственников жилых домов;

· а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором.

При этом жилищное законодательство устанавливает разные процедуры привлечения указанными собственниками исполнителей технического обслуживания и аварийно-диспетчерского обеспечения внутридомовых инженерных систем и оборудования, входящих и не входящих в состав общего имущества МКД.

Привлечение такого исполнителя в отношении индивидуальных жилых помещений частного, государственного или муниципального жилищного фонда (см. ст. 16 и 19 ЖК РФ) и их инженерного оборудования (например, газовых плит, покрытий пола, смесителей системы водоснабжения) собственники решают единолично, а привлечение исполнителя в отношении содержания и ремонта общего имущества МКД – только совместно с другими собственниками.

Исходя из необходимости выполнения этих обязательных требований, собственниками помещений для своего дома определяются конкретные перечень, периодичность и качество услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (в т. ч. соответствующие элементы внутридомового газового оборудования, далее – ВДГО), которые в зависимости от способа управления домом следует поручить товариществу собственников жилья или кооперативу (разделы V и VI ЖК РФ), заказать управляющей организации ( ст. 162 ЖК РФ), а при непосредственном управлении – специализированной (в т. ч. газораспределительной) организации (ст. 164 ЖК РФ).

Правила предоставления коммунальных услуг содержат два специальных раздела – XIII, регулирующих особенности газоснабжения. В соответствии с пп. 128, 129Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель осуществляет газоснабжение потребителя при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям газопринимающего устройства, внутреннего газопровода и другого необходимого внутридомового газового оборудования. Потребитель (а не управляющая организация или ТСЖ, ЖСК) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасную эксплуатацию указанного внутридомового газового оборудования.

В связи с потенциальной опасностью Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают возможность газоснабжения жилых помещений только при наличии договоров со специализированными организациями (это могут быть как газораспределительные, так и иные организации) о содержании и ремонте как общедомовой системы газоснабжения, входящей в состав общего имущества собственников помещений МКД (вводов, стояков, вентилей и т. п.), так и внутриквартирного газового оборудования (газовых плит, шкафов, водонагревателей, отопителей, арматуры присоединения к стоякам и т. п.).

Перечень и границы такого ВДГО приведены в п. 5 Правил содержания общего имущества МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

( п.5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.)

При этом договоры со специализированными организациями о содержании и ремонте ВДГО, входящего в состав общего имущества, заключают управляющие организации и ТСЖ (жилищные кооперативы), а договоры в отношении ВДГО, являющегося элементами жилых помещений (газовых плит, шкафов, водонагревателей, отопителей, арматуры присоединения к стоякам и другого внутриквартирного газового оборудования), заключают сами собственники помещений или лица, действующие от их имени по доверенности.

Управляющие организации и ТСЖ должны осуществлять контроль только за выполнением обязательств специализированными организациями в отношении ВДГО, входящего в состав общего имущества.

 Навязывание управляющим организациям и ТСЖ ответственности за ВДГО, являющееся элементами жилых помещений (внутриквартирного газового оборудования), не входящего в состав общего имущества МКД, законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). )

 Согласно ч. 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ граждане и организа­ции обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Термин “плата за жилое по­мещение” не должен пониматься буквально и не означает, что такая плата касается всех без ограничения элементов жилых по­мещений.

Для толкования этого термина необходимо учитывать положения ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с п. 2 ч. 1 которой пла­та за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жи­лищного фонда и для собственников помещений МКД включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту только общего имущества.

То есть плата за жилое помещение не включает опла­ту содержания и ремонта внутриквартирного газового оборудо­вания, являющегося элементами жилых помещений и находяще­гося в индивидуальной собственности собственников отдельных жилых и нежилых помещений (газовые плиты, шкафы, водонагре­ватели, отопители, арматура присоединения к стоякам и т. п.) и не входящего в состав общего имущества МКД.

Это не общая долевая собственность всех собственников помещений в доме.

В соответствии с Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) пп. 10 и 11 Правил содержания общего иму­щества в многоквартирном доме техническое обслуживание ВДГО входит в состав содержания и ремонта общего имущества МКД, которое в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 154 ЖК РФ должно оплачи­ваться в составе платы за содержание и ремонт жилого помеще­ния. Это касается ВДГО, входящего в состав общего имущества МКД.

Техническое обслуживание ВДГО, которое не входит в состав общего имущества МКД (газовые плиты, водонагреватели, отопи­тели и т. п.), оплачивается в соответствии с ч. 10 ст. 155 ЖК РФ по отдельным договорам: “собственники помещений в многоквартир­ном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности”.

Такие договоры могут заключаться с любыми специализированными организациями по выбору отдельных собственников (это потенциально конкурентный сектор, но на практике часто наме­ренно монополизирован). В этом случае должны действовать договорные цены, а указанные договоры должны заключаться индивидуально собственниками каждого помещения МКД (п. 16 ст. 12, ч. 10 ст. 155 ЖКРФ).

Следует иметь в виду, что согласно п. 117, 132 Правил приостановление подачи газа потребителям через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя допускается в случае отказа потребителем в допуске исполнителя (или его представителя) в занимаемое потребителем жилое помещение для проведения контрольной проверки состояния внутридомового газового оборудования или расторжения (прекращения) потребителем, проживаю­щим в жилом доме(см. определение в ст. 16 ЖК РФ), договора о содержании и ремонте внутридомового газового оборудования.

Определение “внутридомовое газовое оборудование” в п. 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549 “О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан”, соответствует нормам жилищного зако­нодательства Российской Федерации.

"внутридомовое газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо к резервуарной или групповой баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа;

Это относится и к охвату указанным понятием не только газопроводов многоквартирного или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо к резервуарной или групповой баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования (ВДГО, являющегося общим имуществом), но также и самого газоиспользующего оборудования и приборов учета газа (ВДГО, являющегося внутриквартирным газовым оборудованием, не являющимся общим имуществом).

Необходимо учитывать, что это постановление не может отменять нормы Жи­лищного кодекса, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

При применении постановления Правительства РФ от 21.07.2008 № 549 следует иметь в виду, что утвержденные этим постановлением “Правила не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления граж­данам коммунальной услуги по газоснабжению, и гражданами-собственниками (нанимателями) жилых помещений в многоквар­тирных домах, связанные с оказанием коммунальной услуги по газоснабжению, а также на отношения, связанные с поставками газа, приобретаемого в целях осуществления предприниматель­ской деятельности” (см. п. 1 указанного постановления).

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом законов и иных нормативных правовых актов, действую­щих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и указанному Федераль­ному закону.

В связи с изложенным можно сделать вывод, что внутриквартирное газовое оборудование в многоквартирном доме (газовые плиты, шкафы, водонагреватели, отопители, другие газопринимающие устройства и другое необходимое внутридомовое газо­вое оборудование, внутренний газопровод и арматура присоеди­нения к стоякам и т. п.) не являются общим имуществом, следо­вательно и ответственность за такое оборудование лежит на собственнике этого оборудования (собственнике жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме), а требования к управляющей организации и ТСЖ (ЖСК) о понуждении их за­ключать договоры с условиями содержания и ремонта ВДГО, не являющегося элементами общего имущества в многоквартир­ном доме, неправомерны.

Признать утратившим силу приказ Минэнерго России от 27 июня 2003 г. N 259 "О введении в действие стандартовотрасли "Техническая эксплуатация газораспределительных систем" (ОСТ 153-39.3-051-2003, ОСТ 153-39.3-052-2003, ОСТ 153-39.3-053-2003)" с 1 января 2013 г.